【破产理论研究】
第三方土地上的无证房屋视角下
瑕疵破产财产处置逻辑分析
—冀和破产团队杜永清
当破产管理人接管破产企业财产时，遭遇债务人在第三方拥有土地使用权的土地上建造了无证房屋时，会形成典型的“房地分离”困局。这类破产财产既非可顺畅流转的合法房产，又因具备显著利用价值而不宜简单拆除。如何妥善处置此类特殊财产，实现破产财产价值最大化目标，成为实务中的关键难题。
一、核心困境的属性与特征
此类建筑物通常是指在国有建设用地上由债务人自行建造，但缺乏合法规划审批手续、无法获得权属证明的构筑物。其本质特征在于：物理上的房屋形态客观存在，并具备一定的现实使用功能与经济价值（例如基本的办公、仓储能力）。然而，法律层面上，其存在严重瑕疵——不仅没有自身的“合法身份”（房屋所有权证），更因其所依附的土地使用权归属于第三方主体，而非债务人自身，导致了“房”与“地”在法律权属上的彻底分离。这种分离状态直接挑战了“房地一体”处分原则，使得常规的财产变价路径受阻。
二、“房地分离”情形下无证房屋处置的法律可能性
面对无权属证明的房屋，一个根本性疑问是：在破产清算程序中，管理人是否具备对其进行处置的法律基础？我国民事法律制度确立了“房地一体”原则，即土地使用权转让或处分时，其上的建筑物、构筑物随之流转（参见《民法典》第三百五十六条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、二十四条）。本案中，土地使用权明确登记在第三方公司名下，房屋又确系债务人建造且无证，似乎进一步强化了处置的障碍。
然而，司法实践为处置此类特殊资产提供了可行通道。江苏省高级人民法院在解答执行疑难问题时明确援引了最高人民法院的指导意见（基于住建部相关函件精神），指出：对于建造在国有建设用地上的无证房屋，在执行程序中可以处置。虽然该文件直接规范的是执行程序，但其核心法理在于对特定条件下无证房产财产价值的承认。破产程序作为概括性执行程序，其追求债权人公平受偿及财产价值最大化的目标与执行程序高度契合。因此，参照适用该精神，在破产清算中对位于国有建设用地上的无证房屋进行处置，具有法理依据和实践支撑。
三、无证房屋作为破产财产的可处分价值基础
法律经济学视角下，评价任何一项财产是否属于有价值的破产财产，关键在其是否能为债权人分配提供资金支持。无论房屋是否拥有法定权证，其作为物理意义上的“物”，其客观存在本身就承载了经济价值。拆除它不仅需要额外的破产费用支出（清理费、垃圾处理费等），更意味着本可利用的财产价值（如市场评估价值、变卖收入）完全灭失，这与破产法所追求的财产价值最大化原则背道而驰。
更深层的法理支撑源自物权理论。一切具有稀缺性与效用性的有形物体，均可被纳入“物”的范畴。房屋无论有证与否，皆符合此特征。作为“物”，其上自然产生支配和收益的权利。所有权作为一种全面支配物的基本物权，其核心在于对物的实际控制力及利用可能性，而这种支配力独立于权属登记形式而存在。债务人建造并占有使用的无证房屋，尽管其所有权归属存在法律上的不确定性（原始取得尚需满足特定条件），但其作为一项财产性权益或具备实际控制力的物本身，构成了破产财产中具有潜在变现价值的组成部分。因此，承认其价值并通过合法程序尝试处置以实现经济效益，具有正当性和必要性。
